レンタルコンテナからののアドバイス

異常な地価の高騰に対して国民感情が高ぶり、このままでは一生、土地を持てなくなるという恐怖感が蔓延していきました。
その結果が、「土地基本法」に示された理念に従った、金融・財政その他あらゆる政策を動員してのバブル退治と、土地を商品として扱っている張本人の「不動産屋」に対する締め上げでした。
総量規制とバブル特に契機となったのが、一九九〇年四月に導入された土地関連融資の総量規です。
これにより建設、不動産、ノンバンクの「不動産関連三業種」への新規融資は厳しく規制されましたが、すでに株価は急落していて、地価の上昇もピークを過ぎていたのです。
もともと借入金依存の強いこれらの業界では、事業継続のための融資も打ち切られ、生き残るすべもなく多数の会社が資金繰りにいき詰まります。
土地担保融資が次々に焦げつき、規制三業種の大倒産ラッシュで不良債権の山が築かれました。
そして、融資元の銀行そのものの経営危機に発展します。
いき過ぎた総量規制が土地担保融資の破綻を招き、担保に取った土地も全く売れない状況で、それがさらなる地価下落を呼ぶという悪循環が生じ、金融システムそのものが大きく毀損する事態に至ったのです。
一九九五年から九六年頃にかけて経済は若干上向いてきますが、一九九七年の橋本龍太郎政権による財政再建策の失敗が、当時のアジア金融危機と重なってさらに不況を深刻化させました。
大規模な金融機関の破綻が相次ぎ、日本は本格的なデフレに陥りました。
国の地価公示(毎年一月)による地価変動率(全国・全用途平均)は、二〇〇七年に続いて二〇〇八年もわずかにプラスになりましたが、その後はまた下落に転じました。
第三草「不動産格差」持ち家政策の功罪地価と物価の消費者物価指数
指数市街地価格は不動産研究所より七月時点の都道府県地価調査では、地価変動率(同)は一九九二年以来一九年間にわたって一貫してマイナスです。
宅マンションブームバブル経済が湧きおこる以前も、物件価格に対して二割程度の頭金で住宅ローンを組んだ場合の月々の支払額は、借家住まいの家賃支払額を上回っていました。
それでもどうにか払い続けた人は、バブル経済の崩壊までは一般物価を上回る地価の上昇によって、値上がり益・含み益を得てきたのです。
「土地神話」はオイルショック後に、戦後初の地価下落を経験してやや陰りが見えましたが、その後七〇年代、八〇年代を通じて、と続いてきました。
ところが、一九九〇年前後のバブル経済の最中に住宅ローンを組んだ人のなかには、バブル崩壊後の不動産価格の継続的な下落で、ローン残高が物件価格を上回る、負の純資産)といわれる状態に陥る人が出てきました。
の状態では、担保物件を売却してもローンを完済することができません。
また、物件売却に伴う住み替え・買い替えも難しくなります。
特に一九九七年以降は、賃金・物価が下落傾向に向かうデフレ局面に陥り、金銭債務の実質負担が高まるという「デット・デフレーショソ」が生じました。
さらに厳しい雇用情勢のなかで、リストラなどで職を失い、住宅ローンの返済不能に陥る人も増えました。
高値つかみをした人に陥る一方で、大幅に値下がりした物件を低金利の住宅ローンで購入できた人は、月々のローン支払額が借家住まいの家賃以下で済むケースも増えてきました。
住宅市場では一九九四年頃から一〇年以上にわたって、マンションブームが続きます。
地価の下落が続いたにもかかわらずブームが起きた背景には、価格下落もそのうちに反転するのではないかという、期待があったのだろうと思われます。
このマンションブームを大きく後押しした政策に、住宅ローン減税があります。
バブル崩壊後の日本経済は、高度経済成長期とは全く逆で資本過剰に陥っていたのです。
金利をゼロにしてもなお資金の需要が不足する資本過剰の経済状況で、景気対策として持ち家優遇の住宅政策・税制が一気に拡大しました。
一九九九年からはじまった「超大型住宅ローン減税」は、現在でも最高で月々四万円以上に相当する税額控除(=還付)が、一〇年にわたって受けられるようになっています(最大合計五〇〇万円、「長期優良住宅」では六〇〇万円)。
持ち家と借家の損得勘定(こ持ち家と借家の損得を比較した場合、月々のローン返済額が家賃以下であることが「持ち家が得」ということにはなりません。
何よりもまずバブル経済のピーク時に買った人たちが陥ったように、その後の住宅価格の動向に大きく左右されるからです。
東京都内で専有面積二〇坪(六六平方メートル)の標準的なマンションを、買った場合と借りた場合を想定して、仮の計算をしてみましょう。
「持ち家」の前提条件
価格四〇〇〇万円(専有面積六六平方メートル、三・三平方メートル当たり二〇〇万円)頭金八〇〇万円、諸費用二〇〇万円、以上は自己資金ローン三二〇〇万円、固定金利三パーセント、三五年返済、元利均等払い(月額約一二二二万円)管理費・修繕積立金、月額二万円固定資産税など、年額一二万円リフォーム、三〇年後に五〇〇万円売却、三五年後に隣人価格の半額(二〇〇〇万円)-持ち家と借家の累計純支出:単純比較家賃、月額一四万円(同様のマンション、月額賃料三二二平方メートル当たり七〇〇〇円)入居時、敷金二カ月(一カ月分は退去時の復旧費に充当)、礼金・仲介料各一カ月更新料、二年ごとに家賃一カ月分転居費用、一〇年に一回、引越し費用は三〇万円以上、賃料、不動産価格、一般物価は変動しない(±○パーセント)と仮定します。
持ち家を選んだ場合の月々のローンの返済額は、借家の家賃より一・七万円ほど少なくなっていますが、管理費・修繕積立金と固定資産税7工を入れますと、持ち家は月当たり一五・三万円の支出となり、借家の家賃より一・三万円多くなります。
一方借家の場合は、一〇年に一回の転居を見込んでいますので、全費用を含めると平均月額一五・二万円の支出になりますが、まだ借家の方が月当たりの支払額ではわずかに(一〇〇〇円)少なくなっています。
さて、このような前提で三五年間の累計資金収支を計算してみますと、持ち家は三五年後に累計純支出額が五九三二万円(返済月額には、一五一二円の端数が発生します)になります。
借家の方は累計六四二〇万円となって、このケースでは四八八万円だけ借家の方が、累計純支出が多くなります。
ただし以上の計算では、三〇年目に五〇〇万円かけてリフォームをした築三五年のマンションが、最後に購入時の半額、二〇〇〇万円で売れるという前提が大きく影響しています。
もし売値が一五〇〇万円であれば、借家の方が累計支出額は一二万円少なくて済むことになります。
しかし一方で持ち家を選んだ場合には、もし中古物件としての価格が値下がりしていて不動産格差政策の功罪-も、そのまま住み続けるという選択もあります。
その場合には、ローン完済後の持ち家の月々の支出額はわずか三万円で済みます。
ただしもちろん、住んでいる中古マンションの価値は次第に低くなっていきます。
損得勘定(二)ところで、すべてが(一)の当初の前提通りに進んだとしても、持ち家の人は頭金などで一〇〇〇万円ものお金を、自己資金で一括して支払っています。
それだけ先払いしているのですから、有利になって当然ともいえます。
この点を修正するために、追加の前掟として持ち家と借家の累計純支出の差額に、年間一・五パーセントの金利がつくとしましょう。
そうすれば持ち家の人が借家を選んだ場合、まず頭金などに充てるつもりだった自己資金の一〇〇〇万円が浮きます。
その資金で例えば一・五パーセントの金利がつく国債を買えば、年一五万円の利息が入るはずだからです。

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